从技术的视角出发，百货子公司从初步设计合作开发到开业经营方式一共须要经历功能定位期、筹办期、入场期、启动期、营运期、调整期6大期。

具体内容行业龙头的话，又可以分为初步设计、拿地、前策功能定位、规划设计、商办推展、按程序、工程建设合作开发、竣工验收、商家入场家装、筹办开业、商办调整、营运管理。而在相同期，百货子公司的经营方式组织工作也有相同的重点工程项目。

功能定位期

为商业性营运打好此基础

一个具有较好发展潜力的商业性工程项目如果在工程项目工程施工前，就如果有较好的商业模式经营方式功能定位和清晰的商办第一类功能定位，那个末期经营方式管理方面最重要的是结合商业模式前述经营方式明确要求，对商业性的商业模式分配、地库拆分方式、此基础建设明确要求等提出具体内容的方案，以往这点的组织工作往往决定于合作地产商、总子公司、全权子公司，从物业的前述营运者视角说，经营方式管理组织工作在这时就如果提前介入。

以拿地那个组织工作结点来说，合作地产商须要与市政府、水务局、建设局、建委、物价部门、总子公司、消防队、城管局、环保、食品药监局、工程建设总包基层单位、工程建设建筑工程、平面设计子公司等部门和基层单位关系密切。涉及的关键指标有楼盘面积、工业用地、覆盖面积、城市绿化、停车位此基础建设等。

筹办期

为市场营运搞好准备组织工作

在第一个末期组织工作顺利完成之后，经营方式管理子公司应对商家的商办第一类甄选，并搞好市场营运的宣传推展组织工作。举个范例来说，一般新商业性商办有很多都是首次梭螺科缺乏实战经验的商家，经营方式管理子公司在这时一方面要注重甄选有多次谋生实战经验的商家，另一方面如果编纂创业指南等数据资料，帮助创业团队顺利入行。另外经营方式管理子公司还如果在此期顺利完成自身构架的完善组织工作，比如创建范卫平优化商家上游货源充足数据资料，创建终端产品推展点，为商业性未来商业区电磁辐射做此基础组织工作。期间可以无间断加强和商家的交流活动、提高商家经营方式素养，帮助商家采购有竞争力商品。

以商办组织工作中的商办谈判组织工作举例，其须要沟通的核心内容包括工程建设交场条件、承租面积、租金收缴方式、物管费、推展费、递增率、押金、租期、免租期、家装期物管费、垃圾清运费等内容。由于目前商业性工程项目众多，加上疫情的影响，商办组织工作也越来越难，如何与连锁品牌沟通，如何挖掘销售额优良的本地品牌，如何打造能拉动人流的品牌落位，这是须要在百货子公司筹办期甚至功能定位期就须要考虑的。

入场期

提升产品竞争力和商家经营方式信心

这末期商铺逐步进入交铺组织工作，经营方式管理子公司在此期如果帮助商家审视产品竞争力，对持观望心态，不肯下实力经营方式的商家进行经营方式信心劝服组织工作，任何新商业性工程项目投入经营方式最根本的矛盾是一怕商品没人来买，二怕开始经营方式了消费者到了现场买不到商品，如此恶性循环经营方式自然难以做旺。此期经营方式管理组织工作的核心，就是尽最大可能提高商家经营方式信心，提升商品品质和价格的综合竞争力。会议

商铺家装的组成一般含有：门头、店招、隔墙玻璃、天地墙、灯光、消防、空调、展柜、陈列、收银台等。另外，餐饮还须要有候客区、就餐区、厨房的操作区、清洗区、垃圾堆放区、递菜通道、后勤通道、消防紧急疏散门等，同时还要满足用电负荷、天然气安装、隔油隔污、厨房运水烟罩系统等食品药监局的审批通过。

启动期

把人气做起来

商业性进入试业或开业后，最初的一段时间最重要的任务就是制造现场的人气，可以用天天特价、买货抽奖、消费送礼、免费接送等方式制造人气和消费额度。不管是零售商业模式还是批发商业模式，首先要让商家有生意做，这时值得注意的是，如果前几个期的组织工作没搞好，商品款式不新、品种不全、质量不高、价格无竞争力，虽短期制造人气也很难把商业性做旺，这种情况下人气越旺，市场口碑形成的消极影响反而会危害了市场成长。相反，商品综合竞争力强，口碑效应则会让商业性越发兴旺。

营运期

把生意机会最大化

工程项目初步经营方式起来之后，如果在这末期加紧梳理商业区电磁辐射的空白点，专业市场类的应加大和下游终端产品商家的贸易对接组织工作，零售卖场类应尽可能扩大商业区电磁辐射范围，对商业区盲点进行专项推介，对商业区居民进行情感性沟通组织工作等。

调整期

守卫消费商业区，与时俱进提升商业性竞争力

此期一方面为商业性创品牌，增加商业性形象诚信度，促进消费者情感认同度，另一方面要持续不断地为市场商家提供商业性资讯、增强其经营方式素养和新商品引进能力，持续不断推出各类促销活动增加消费热情。

// 小结

商业性地产的经营方式管理是一件专业性较高、异常繁琐的组织工作，但并非无章可循。从技术层面来说，需国内商业性地产通过几代努力，不断总结成功实战经验、掌握其营运规律，并在日常组织工作中不断总结与检讨各项组织工作业务流程、作业标准与制度等，便可如工业流水线一样，形成执行的标准化。商业性地产营运也并非高科技，国内商业性地产人也一定可以创造性的摸索出一条适合自己的康庄大道。